前期物业工作计划

前期物业工作计划

时间过得可真快，从来都不等人，我们的工作又将在忙碌中充实着，在喜悦中收获着，该好好计划一下接下来的工作了！那么计划怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？以下是小编整理的前期物业工作计划，希望对大家有所帮助。

一、前期物业工作主要有如下四方面：

（一）、参与规划设计、施工跟进

1、规划设计

（1）、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。

（2）、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。

（3）、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。

为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。

2、施工跟进

（1）、目的.：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础；二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷；三是收集各种工程技术资料。

（2）、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，

（二）、确定物业公司运行所需文案

鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。

1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：20xx版的模式建立。

2、具体内容：新的运行模式的文件共分成如下三个层次

（1）、质量管理手册： 主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。

（2）、程序性文件： 针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。

（3）、第三层次性文件 主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。

根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。

为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。

根据开发商提供的的项目计划完成时间在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。

（三）、筹备设施设备采购、人员招聘及培训

1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。

2、时间：20xx年3月进行人员招聘，4、5月人员培训。

3、时间可根据实际情况进行调整。

（四）、接管验收、物业公司正式运行及改进

1、按照规定对物业进行接管验收。

2、公司按照既定模式运行。

3、在实际运行过程中持续改进。

二、公司人员需求计划

1、20xx年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。

2、分工：

（1）、项目负责人： 参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责2、3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。

（2）、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。

（3）、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责第一部分工作。

3、20xx年3月以后人员根据实际情况另行确定。

一、前期介入计划

专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。

(一)、前期介入人员安排

组长:公司总经理兼任

副组长:行政中心物管事务所经理

其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。

(二)、工作方式

1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。

2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的'协调与安排。

3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。

(三)、工作内容

内容 完成时间 落实部门 备注

一、前期工程监督

1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组

2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组

3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组

4)按工程合同承诺标准,编造验收表格 工程部、工作组

5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组

6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议 工程部、中心物管事务所

二、人事

1)物管事务所架构制定及讨论审定 资源部、工作组

2)管理级员工的招聘

3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部

4)人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部

A.公开招聘 资源部

B.面试 资源部

C.聘用及入职培训 资源部

D.熟悉物管事务所运作及在职培训 资源部、中心物管事务所

三、设立某某区行政中心物管事务所

1)设立及装修物管事务所 工程部、工作组

2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组

3)现场清洁及布置 中心物管事务所

四、管理文件

1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部

2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部

五、管理预算、启动预算及财务安排

1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。

房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。

4.共用设备管理

综合要求

制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

供电系统

保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。

制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

备用应急电源可随时起用。

弱电系统

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

消防系统

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。

服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。

各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

电梯系统

电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

轿厢、井道、机房保持清洁。

电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。

排水系统

建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

限水、停水按规定时间通知住用户。

排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

制定事故应急处理方案。

空调系统

中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。

制订中央空调发生故障应急处理方案。

供暖供气系统

锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。

5.共用设施管理

共用配套服务设施完好，无随意改变用途。

共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、楼道、大堂等公共照明完好。

广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。

6.保安及车辆管理

服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。

有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。

结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。

进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。

室内停车场管理严格，出入登记。

非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

7.环境卫生管理

环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。

广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。

无违反规定饲养宠物。

排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。

8.绿化管理

绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。

农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。

9.精神文明建设

全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。

相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。

管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。

创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。

10.管理效益

物业管理服务费用收缴率98％以上。 提供便民有偿服务，开展多种经营。

物业管理经营状况良好。

五、物业管理档案的收集

在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时”。